15. 부동산 '미등기전매'가 뭔가요?

언제나 그랬지만,

코로나19로 인해서 경제에 대한 관심과, 안전자산에 대한 관심도가 더 올라가고 있습니다.

 

출처 - 글그램

 

 

부동산 거래에 관한 관심도 여전히 높고, 높아진 세금을 어떻게 하면 낮출 수 있을까 고민하시는 분도 훨씬 많아진 것 같습니다.

 

그래서 오늘은 최근 질문이 들어온 것 중 하나인 "미등기 전매"가 무엇인지 알아볼까 합니다.

 

출처 - 글그램

 

 

미등기 전매란, 말 그대로 해석하면

내가 취득한 부동산을 내 앞으로 등기를 하지 않은 채로 다시 다른 사람에게 처분하는 행위를 말합니다.

즉, 나의 전 소유자로부터 나의 다음 소유자에게 곧바로 소유권이전등기를 하여 마치 내가 소유권을 취득한 적이 없는 것처럼 공시되는 거래를 하는 유형을 말합니다.

이렇게 "나의 등기"가 중간에 생략되는 형태로 거래되기 때문에, "중간생략등기합의"라고도 칭합니다.

 

이러한 미등기 전매 거래는 양도세 등 세금을 피하는 방법으로 이용되기도 합니다만,

현행법 상 금지되어 있을 뿐 아니라, 발각되는 경우 형사처벌까지 받게 되므로 주의하여야 할 필요가 있습니다.

 

 

출처 - 글그램

 

 

즉, 부동산등기특별조치법 제2조는 "소유권이전등기 등 신청의무"를 규정하고 있고, 이를 위반하는 경우에는 형사처벌을 하고 있는데, 그 내용은 아래와 같습니다.

 

 

부동산등기특별조치법 제2조(소유권이전등기등 신청의무) 제1항. 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각 호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소, 해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날. 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날   제2항. 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.   제3항. 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.   제4항. 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각 호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다. 1. 부동산등기법 제130조 또는 제131조의 규정에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날 2. 계약을 체결한 후에 부동산등기법 제130조 또는 제131조의 규정에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날   제8조(벌칙) 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역이나 1억 이하의 벌금에 처한다. 1. 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조 제2항 또는 제3항의 규정을 위반하는 때

 

그런데, 위와 같이 미등기 전매가 법상 금지되어 있고, 위반하는 경우에 형사처벌을 받게 된다면,

중간생략등기 합의 즉, 미등기 전매 합의 자체도 효력이 아예 없는 것을 취급되는 걸까요?

즉 미등기 전매 계약 자체가 "무효화"되는 걸까요?

 

이에 대해서 대법원은,

"부동산등기특별조치법상 조세포탈과 부동산투기 등을 방지하기 위하여 위 법률 제2조 제2항 및 제8조 제1호에서 등기하지 아니하고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적 범위 내에서 형사처벌하도록 되어 있으나 이로써 순차매도한 당사자 사이의 중간생략등기합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니다."라고 하여

계약 자체는 유효한 것으로 보고 있습니다(대법원 1993. 1. 26. 선고 92다39112판결 참조).

위와 같이 대법원은 부동산등기특별조치법 규정을 효력규정이 아닌 단속규정으로 보고 있고,

실체적인 사실관계에 부합하는 계약상의 효력은 유효하다고 보고 있습니다.

 

따라서 중간매수인의 소유권이전등기청구권이나 첫 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 소멸되는 것은 아니라고 할 것이고, 당사자간에 의무를 이행할 것을 청구할 수는 있겠습니다(대법원 1991. 12. 13. 선고 91다 18316판결 참조).